La division parcellaire

Vous souhaitez construire plusieurs maisons sur le même terrain mais vous ne savez pas comment diviser votre parcelle officiellement ? Ou vous souhaitez vendre une partie inutilisée de votre terrain ? La division parcellaire est la solution !

La division parcellaire est souvent décrite comme étant la séparation de votre parcelle en plusieurs portions distinctes. De nombreuses situations nécessitent de lotir votre terrain. Avant tout, il est important de savoir s’il est divisible avant d’en faire la demande. Des démarches auprès de l’administration sont alors nécessaires. Si vous êtes actuellement en train de vous renseigner sur ce sujet, vous êtes tombé au bon endroit ! Et si vous êtes perdu, c’est avec un immense plaisir qu'un expert en urbanisme Algar(ex Permettez-moi de construire) vous aidera !

Qu'est-ce que la division parcellaire ?

La division parcellaire est le fait de découper votre unité foncière pour créer un ou plusieurs terrains à bâtir. Elle est généralement utilisée si vous souhaitez construire plusieurs maisons sur la même parcelle ou vendre une partie de terrain.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, la création de nouveaux lotissements est plus accessible : désormais, aucune superficie minimale n’est exigée pour les lots détachés. Cette loi permet de lutter contre l’étalement urbain en accentuant la densification.

Les divisions parcellaires répondent en général à un besoin précis :

• Vous êtes propriétaire d’une parcelle de terrain trop grande et vous éprouvez des difficultés à vendre autant d’espace.
• Vous souhaitez vendre votre propriété foncière et réaliser une plus-value en ne vendant plus un mais deux terrains distincts.
• Vous souhaitez réaliser une opération immobilière et bâtir une maison destinée à la vente ou à la location sur le terrain que vous occupez actuellement.
• Une partie de votre terrain est inutilisée.
• Vous n’avez pas les moyens d’entretenir la totalité de votre terrain.
• Vous souhaitez détacher une portion de terrain pour financer un autre projet.

La division parcellaire est alors une solution intéressante. Voici à présent 3 étapes incontournables pour réaliser une division parcellaire sereinement.

Connaissez-vous le service d’accompagnement dans l’obtention de votre autorisation d’urbanisme, proposé par Algar (ex Permettez-moi de construire) ? En nous confiant votre projet, vous bénéficiez d’un service 100 % en ligne et des conseils de nos experts, de l’élaboration des plans jusqu’à l’aboutissement de votre projet. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations !

Étape 1 : savoir si votre terrain est divisible

Votre terrain doit remplir certaines conditions pour qu’une division foncière puisse être réalisée. Nous vous conseillons de vous rapprocher de la mairie et d’étudier attentivement le règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU), ou le Plan d occupation des sols (POS) de votre commune. 

Au delà des règles édictées par le code de l’urbanisme, vous devrez peut-être prendre en compte des législations supplémentaires :

• Le Plan de Prévention des risques Naturels, si la commune est concernée.
• L’avis de l’Architecte des Bâtiments de France si votre terrain est situé à proximité d’un monument historique ou dans un secteur protégé (site classé par exemple).

La faisabilité de votre projet dépend aussi de la configuration et des contraintes topographiques de votre terrain :

• Un terrain en angle ou en pente peut compliquer la division parcellaire.
• L’implantation du bâti existant peut avoir un impact sur les contours des futurs lots, et rendre le découpage complexe.
• Si votre projet de division entraîne la création d’un lot avant et d’un lot arrière, ce dernier doit pouvoir conserver un accès vers la rue, soit directement soit par servitude de passage, pour des raisons de sécurité incendie. 

Étape 2 : savoir à qui s'adresser

Prendre rendez-vous au service urbanisme de votre commune

Avant de mettre en œuvre votre projet de division, vous pouvez vous rapprocher de votre mairie et y faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document fait partie des documents administratifs que peut vous délivrer le service urbanisme. 

Il ne s’agit pas d’une autorisation d'urbanisme mais d’un document d’information qui vous permet de connaître toutes les possibilités de construction, d’aménagement et de division qui sont autorisées sur votre terrain en fonction du droit d’urbanisme local. Il vous permettra notamment de savoir si le lot que vous envisagez de détacher est bien constructible et si l’opération projetée est réalisable.

La procédure à suivre est simple : vous devez compléter le formulaire cerfa 13410*06, auquel vous aurez joint un plan de situation, un plan de cadastre et un document permettant de visualiser le futur découpage de votre foncier. Si vous connaissez déjà l’implantation du futur bâtiment, vous pouvez joindre une étude de faisabilité et faire apparaître son emprise au sol sur un plan de masse.

Le délai d’obtention du certificat d’urbanisme opérationnel est de 2 mois suivant le dépôt de la demande. En l’absence de réponse de la mairie, vous ne disposez pas d’un certificat tacite, mais d’un simple certificat d’information qui fige le droit de l’urbanisme applicable à votre parcelle pour une période de 18 mois.

Le certificat d’urbanisme opérationnel est valable pour une durée d’au moins 18 mois, avec la possibilité de proroger ce délai de validité pour un an. Ce document n’est pas obligatoire mais il est fortement recommandé dans le cadre d’une division parcellaire.

Prendre contact avec un géomètre 

Ensuite, vous devez faire appel aux services d’un géomètre-expert, pour effectuer le bornage de votre terrain. 

Le bornage de terrain est une opération qui consiste à fixer de manière contradictoire les limites d’un terrain, en utilisant des bornes comme points de repère physiques. Il permet de définir les contours officiels d’une unité foncière. Cette étape nécessite la réunion du voisinage et un procès-verbal de bornage doit être établi. Un bornage judiciaire obtenu au tribunal de grande instance peut également être demandé si les voisins sont en désaccord avec le bornage proposé à l’amiable.

Le plan de bornage de votre terrain est un document essentiel qui doit être transmis au notaire dès l’étape de la promesse de vente et qui sera annexé à l’acte de vente. Il arrête la délimitation de votre propriété foncière et recense les servitudes éventuelles (servitude de passage ou de cour commune). Il fait également apparaître l’intégralité des constructions et la surface précise de chacun des lots.

Pour trouver des géomètres compétents proches de chez vous, rapprochez-vous de l’ordre des géomètres experts. 

Étape 3 : réaliser les démarches administratives pour une division parcellaire

Suite à la visite du géomètre et à l’obtention du plan de bornage, vous devez réaliser certaines démarches pour créer de manière effective de nouvelles parcelles cadastrales. 

C’est au propriétaire du terrain de réaliser toutes les démarches nécessaires à la division. Il existe plusieurs cas de figures :

La division d’un terrain en plusieurs lots sans projet de construction immédiat

Si vous souhaitez diviser votre parcelle mais que vous ne souhaitez pas prendre en charge la construction d’une maison sur le nouveau terrain, vous devez alors déposer une déclaration préalable de travaux. 

Vous devez compléter le formulaire cerfa n°13702*07, et joindre un plan de situation, le plan de bornage mais aussi un document permettant de faire apparaître les réseaux existants desservant les futurs lots (assainissement, électricité). Si le lot à bâtir n’est pas desservi, cela aura un impact sur le prix de vente puisque les futurs acquéreurs devront se charger de sa viabilisation. Le délai d’instruction de la déclaration préalable est d’un mois.

Toutefois, si vous envisagez la création d’une voie ou d'équipements communs entre les lots, vous devez demander un permis d’aménager à l’aide du formulaire cerfa n°13409*08. L’obtention du permis d’aménager nécessite un peu plus de documents que pour une déclaration préalable et son délai d’instruction est de trois mois. 

La division d’un terrain en plusieurs lots avec un projet de construction

Si vous souhaitez prendre en charge la construction d’un ou plusieurs bâtiments sur le lot ou les lots détaché(s), il faudra envisager de faire une demande de permis de construire valant division. 

Il diffère du permis classique dans la mesure où il nécessite la transmission d’un plan de division. Vous devez toutefois utiliser le même formulaire, soit le cerfa n°13409*08.

Le code de l'urbanisme encadre strictement les divisions foncières à l’aide d’un permis de construire valant division.  Vous pouvez y recourir si votre projet de construction remplit les 3 conditions suivantes :

• Votre projet comprend au moins deux constructions distinctes
• Ces bâtiments seront construits sur une même unité foncière avant la division
• Le terrain est destiné à être divisé à l’achèvement des travaux, avec ou sans espaces communs aux différents lots.

Toujours perdu face à ces démarches administratives ? On comprend, ce n'est pas simple. Les équipes d'Algar (ex Permettez-moi de construire) seront ravies de vous venir en aide. Commencez d’abord par échangez avec l’un de nos experts en urbanisme, il vous en dira un peu plus. Ne rêvez plus votre projet, vivez-le ! 😍