Comment effectuer un changement de destination ?
Changement de destination Algar

Effectuer un changement de destination

Algar (ex Permettez-moi de construire) vous accompagne de A à Z dans votre procédure de demande de permis de construire et déclaration préalable de travaux. Réalisez vos rêves sans plus attendre !

Marc-Antoine

Par Marc-Antoine Dernière mise à jour le 22 avr. 2022

Vous souhaitez aménager un entrepôt en loft, ou transformer un local commercial en logement? C’est possible! Il n’est pas rare de tomber sous le charme d’un bâtiment ayant pour vocation première d’être un local professionnel. Une ancienne boulangerie, un magasin, une grange, un garage ou d’autres biens insolites peuvent facilement devenir une habitation. Cependant, détourner l’usage initial d’un bien pour lui donner une fonction nouvelle est une démarche strictement encadrée par le code de l’urbanisme, mais aussi par le code de la construction et de l’habitation. Vous devez effectuer un changement de destination, et obtenir une autorisation d’urbanisme auprès de la mairie. Vous ne savez pas comment vous y prendre et vous hésitez à vous lancer ? Pas de panique ! Algar (ex Permettez-moi de construire) vous explique tout ce qu’il faut savoir pour effectuer un changement de destination.

Connaissez-vous Algar (ex Permettez-moi de construire) ? Nos experts étudient méticuleusement votre Plan Local d’Urbanisme et réalisent l’ensemble de vos plans. Grâce à un accompagnement personnalisé et efficace, vous allez enfin pouvoir concrétiser votre projet !

Qu’est-ce qu'un changement de destination ?

La notion juridique de destination est strictement encadrée par le législateur. Elle figure sur tous les documents qui concernent un bien (acte de vente, titre de propriété, bail, etc…). Changer la destination d’un bien est une procédure qui consiste à modifier l’usage pour lequel un bien a été construit. Lors de la construction d’un bâtiment, il est obligatoire de le rattacher à une destination, un usage prédéfini. L’article R.151-27  du code de l’urbanisme fixe en effet une liste de cinq destinations : 

  • Habitation ;
  • Commerce et activité de service ;
  • Exploitation agricole et forestière ;
  • Équipement d’intérêt collectif et services publics ;
  • Autres activités des secteurs secondaire et tertiaire. 

Chacune de ces catégories est ensuite divisée en sous-catégories, afin de respecter le plus possible l’usage réel qui sera fait du local. 

Si vous possédez une habitation, vous ne pouvez pas y installer une boulangerie. Si vous êtes propriétaire d’un cabinet médical, vous ne pouvez pas le transformer en bureau du jour au lendemain. 

La destination d’un bâtiment est permanente et réelle, c'est-à-dire qu’elle est attachée au bien, et non à son propriétaire. Ainsi, lors d’une vente, le nouveau propriétaire ne peut pas librement décider de le transformer en changeant son affectation. Il doit respecter certaines règles et solliciter une autorisation d’urbanisme. Le locataire d’un bien n’a pas le pouvoir de changer l’affectation d’un bien, cette démarche doit être effectuée par le propriétaire.

Changement de destination : quelles sont les règles d’urbanisme applicables ?

Lorsque vous effectuez des travaux ou des aménagements sur votre terrain, vous devez respecter les règles fixées par le plan local d’urbanisme (PLU). Ce document est un outil qui organise l’aménagement du territoire au niveau local. Il divise la ville en plusieurs zones, chacune de ces zones ayant un règlement spécifique.

Si vous envisagez d’acheter un commerce en vue de le transformer en logement, vous devez impérativement consulter le PLU avant de vous engager. Il n’est en effet pas toujours possible d’installer un logement dans un ancien local professionnel. Certains secteurs de votre commune peuvent être interdits à l’habitat. C’est le cas dans les zones d’activités industrielles, qui sont destinées à accueillir uniquement des activités professionnelles. 

Par ailleurs, dans les centres-villes, il n’est pas rare que l’artisanat et les locaux commerciaux soient protégés par le PLU, afin de maintenir des commerces de proximité et ainsi répondre aux besoins des habitants. Leur transformation en logement ou même en bureau est donc interdite. 

N’hésitez pas à contacter le service urbanisme de votre commune avant de commencer vos travaux de transformation.

changement de destination Algar

Quelles autorisations faut-il obtenir pour changer la destination d’un bien ?

Changer la destination d’un bien immobilier nécessite l'obtention de plusieurs autorisations complémentaires, indispensables pour réaliser vos travaux. 

L’autorisation d’urbanisme : permis de construire ou déclaration préalable ?

Le changement de destination est une procédure encadrée par le code de l’urbanisme, et doit faire l’objet d’un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Ces deux autorisations sont des dossiers administratifs exigeants, qui permettent à la mairie de vérifier que votre projet respecte bien les différents articles du règlement du PLU. 

Vous devez obtenir une déclaration préalable si votre projet porte uniquement sur le changement de destination du bâtiment, sans modification de son aspect extérieur ou de ses structures porteuses. 

En revanche, si votre projet nécessite de modifier les façades du bâtiment (création d’une porte, remplacement d’une fenêtre) ou s’il modifie ses structures porteuses (démolition de plancher ou de cloisons porteuses), vous devez obtenir un permis de construire. 

L’autorisation de changement d’usage : la protection des logements en zone tendue

Dans certaines villes, l’offre de logement étant insuffisante pour répondre à la demande, les locaux à usage d habitation sont protégés par le code de la construction et de l habitation. C’est notamment le cas à Paris, en petite couronne et dans les villes de plus de 200 000 habitants. Dans ces communes, la transformation d’un logement en bureau ou en local professionnel doit faire l’objet d’une demande de changement d’usage, en plus de la demande de changement de destination.

Si votre projet a pour conséquence de supprimer un logement, vous devez compenser cette suppression par la création d’un logement de surface équivalente. Si la compensation n’est pas possible, seule une autorisation temporaire à titre personnel peut vous être délivrée, sous certaines conditions fixées par la réglementation locale (transformation partielle du logement, conservation des pièces humides, etc.). Ces réglementations se sont multipliées ces dernières années, avec  le développement de la location meublée à destination des touristes.

L’autorisation de la copropriété : une autorisation complémentaire indispensable

Lorsque vous possédez un bien qui fait partie d’un immeuble en copropriété, vous ne pouvez pas engager de travaux sans obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Cela vaut aussi pour le changement de destination d’un local. 

En signant votre demande d’autorisation d urbanisme, vous vous engagez d’ailleurs à être titulaire de cette autorisation des copropriétaires. Si ce n’est pas le cas, votre permis de construire ou votre déclaration préalable sera considérée comme frauduleuse et pourra être annulée.

Les conséquences du changement de destination d’un bien

La transformation d'un local professionnel en logement, ou inversement, a des conséquences sur la fiscalité applicable. Certaines taxes, comme la contribution économique territoriale, ne sont pas exigibles pour les locaux d'habitation.

Le calcul de la taxe foncière va évoluer et s’adapter à la nouvelle affectation du bâtiment. Vous devez déclarer ce changement au centre des impôts de votre commune dans les trois mois suivants la transformation effective du bien. 

Le changement de destination d’un bien génère de la surface taxable. Cette démarche est donc soumise au paiement de la taxe d’aménagement. 

Vous avez craqué sur un local professionnel et vous rêvez d’en faire votre futur logement ? Contactez les experts en urbanisme d’Algar ( ex Permettez-moi de construire) ! Nous pouvons étudier gratuitement la faisabilité de votre projet 😊 !