Le délai de recours des tiers pour un permis de construire

Bonne nouvelle ! Après des semaines d’attente, l’administration vous a délivré votre autorisation d’urbanisme. Vous touchez au but et vous vous imaginez déjà en train de nager dans votre piscine, ou de profiter de votre véranda toute neuve. Et vous souhaitez commencer les travaux au plus vite ! Prudence, car si vous avez fait le plus dur, la partie n’est pas encore totalement gagnée. Dès l’instant où vous procédez à l’affichage du panneau mentionnant votre permis de construire sur votre terrain, le délai de recours des tiers commence. Vous n’en avez jamais entendu parler ou vous n’êtes pas sûr de savoir ce que c’est ? Dans cet article, nous allons tout vous expliquer sur le délai de recours des tiers pour un permis de construire.

Panneau d’affichage sur le terrain  : quelles sont les règles ? 

Lorsque le maire de la commune délivre une autorisation d’urbanisme, cette décision doit être rendue publique. L’administration affiche quotidiennement les décisions qu’elle prend en matière d’urbanisme, sur un panneau accessible à tous les citoyens. 

Le bénéficiaire du permis ou de la déclaration préalable doit également procéder à l affichage de la décision de la mairie sur sa parcelle. L’affichage sur le terrain doit respecter un certain formalisme, puisque le panneau doit indiquer les informations suivantes :

• La référence du dossier ;
• La date d’octroi de l’autorisation ;
• Le nom du pétitionnaire ;
• L’objet des travaux ;
• La surface de plancher créée et/ou démolie et la hauteur de la construction ; 
• La superficie du terrain ;
• Le nom de l’architecte s’il y a lieu ;
• La date d’affichage en mairie et l’adresse de la mairie ;
• La mention du droit de recours des tiers.

Ces formalités sont énoncées dans l’article R.424-15 du code de l’urbanisme. Elles s’appliquent à toutes les autorisations accordées : permis d aménager, de démolir ou de construire, et déclaration préalable.

Délai recours des tiers permis de construire : comment ça marche ?

Si cet affichage est aussi encadré, c’est qu’il permet aux tiers de prendre connaissance de votre projet de construction et, si nécessaire, de contester votre permis de construire. Toute personne justifiant un intérêt peut porter un recours envers une autorisation d’urbanisme. On appelle cela le recours des tiers - le tiers étant généralement un voisin proche de votre habitation. 

Le délai de recours des tiers pour un permis de construire ou tout autre type d’autorisation est limité dans le temps. Il est de deux mois à compter du jour d’affichage du permis de construire sur votre parcelle. Attention, la date prise en compte pour faire partir le délai de recours des tiers n’est pas la date d’obtention de votre autorisation, ni celle correspondant à l’affichage en mairie.

Le délai commençant à courir à compter de l’affichage sur le terrain, nous vous conseillons d’installer votre panneau dès l’obtention de votre autorisation. Il est également préférable d’attendre la fin du délai réglementaire de deux mois avant de commencer les travaux, afin de laisser les tiers s’exprimer. Vous pourrez alors solliciter la délivrance d’un certificat de non recours signé par le maire ou son adjoint délégué à l’urbanisme. 

Bon à savoir : Si vous affichez votre panneau après l’ouverture du chantier et que vous terminez vos travaux avant l’expiration du délai de recours, celui-ci continue à courir. Ainsi, tant que les deux mois ne sont pas terminés, les tiers auront toujours le droit de contester le permis qui vous a été délivré, même si le chantier est achevé.

Faire un recours contre un permis de construire : l’intérêt à agir 

En général, un tiers souhaite former un recours lorsqu’il estime qu’en l’état, votre projet va avoir un impact négatif sur sa propriété. Mais pour éviter un recours abusif ou malveillant, la loi fixe une condition plus précise : pour être légitime à faire un recours contre une autorisation accordée, il faut avoir un intérêt à agir. C'est-à-dire que le tiers doit apporter la preuve que le projet va l’empêcher d’occuper et de profiter de son bien dans des conditions normales. 

Il ne s’agit pas de se plaindre des éventuelles nuisances provoquées par le chantier pendant une courte période, mais bien de celles qui persisteront après l’achèvement des travaux. 

Si l’intérêt à agir n’est pas reconnu, le tiers peut se voir imposer le versement de dommages et intérêts au bénéfice du titulaire du permis litigieux.

Le recours administratif gracieux 

La première étape pour contester un permis de construire est de faire un recours administratif gracieux auprès de l’auteur de la décision.  La plupart du temps, c’est le maire de la commune mais cela peut aussi être le préfet ou le président de l’intercommunalité. 

Il s’agit d’une tentative d’arranger les choses à l’amiable . Le tiers qui s'estime lésé saisi l’autorité administrative pour attirer son attention sur le dossier et sur les règles d urbanisme qui ne sont, d’après lui, pas respectées. Il y indique clairement son opposition au projet.

Le recours gracieux doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception. En parallèle, il faut informer le titulaire du permis de cette démarche, dans un délai de 15 jours à compter de la réception du recours en mairie. Le maire dispose alors d’un délai de deux mois pour réagir. Il peut : 

• donner une suite favorable au recours et procéder au retrait du permis ; 
• rejeter la demande ; 
• ne pas donner suite au courrier, ce qui équivaut à un rejet tacite.

Les cas de recours gracieux sont assez fréquents, puisqu’ils ne nécessitent pas de conseil juridique ou d’avocat. Ils permettent la plupart du temps d’éviter l’intervention de la justice administrative.

Le recours contentieux

Dans le cas des recours contentieux, l’intervention de la justice est sollicitée. Lorsque le recours gracieux n’a pas abouti, le tiers peut alors former un recours devant le juge administratif. Il dispose d’un délai de deux mois à compter de la date de réception du rejet de sa demande pour saisir le tribunal. Si son recours gracieux a fait l’objet d’un rejet tacite, ce délai de deux mois commence à courir dès la fin du temps octroyé à l’administration pour répondre à la demande initiale. 

Il s’agit en fait d’un recours en annulation du permis de construire ou de la déclaration préalable.Le requérant veut obtenir le retrait de l'autorisation litigieuse. Là encore, la notification du recours auprès du titulaire du permis est obligatoire, dans les 15 jours qui suivent le dépôt du recours contentieux au tribunal.

Le fait d’exercer un recours contentieux n’a pas forcément pour effet de suspendre les travaux s’ils ont déjà commencé. Pour qu’une demande en annulation ait pour effet d’interrompre un chantier, il faut en plus demander un référé-suspension devant le tribunal administratif.

Les délais d’instruction d’un recours contentieux sont relativement longs. Le juge peut décider d’annuler le permis. En cas d’annulation du permis partiellement, la justice administrative laisse la possibilité au titulaire de l’autorisation de déposer un permis modificatif pour régulariser les travaux litigieux. 

Comment éviter d'être attaqué par un tiers ?

Dans la mesure où l’affichage sur le terrain fait courir le délai de recours des tiers, il est préférable de procéder à un constat d huissier à compter du premier jour d’affichage. Si cela n'empêchera pas les riverains de faire un recours contre votre permis, vous aurez en revanche une preuve irréfutable de la date de départ du délai, et donc une date de fin tout aussi irréfutable. 

Par ailleurs, avant de construire sur un terrain, et selon l’ampleur des travaux envisagés, le mieux est encore d’informer vos voisins. Vous pouvez leur présenter votre projet architectural, les éventuelles démolitions envisagées et leur montrer les futures façades de la construction.

Par ailleurs, un dossier respectant le Plan local d’urbanisme ou le Plan d’occupation des sols de votre commune est la clef de travaux sans encombre. Si vous élaborez convenablement votre projet, vous aurez en main une autorisation solide, et il sera difficile de contester la validité du permis. 

Cependant, si votre autorisation est annulée, il vous suffira de modifier le permis de construire initial soit par un permis modificatif, soit par un nouveau permis. 

Pour conclure, retenez que le délai de recours des tiers pour un permis de construire est de 2 mois à partir de la date d’affichage du panneau de permis de construire. Pour éviter conflits et désagréments, veillez à prendre la température auprès de vos voisins avant de déposer une demande.