La zone à urbaniser du PLU

Vous êtes propriétaire d’un terrain situé en zone à urbaniser et vous vous interrogez sur vos possibilités de construction et d’aménagement ? La zone AU du plan local d’urbanisme est soumise à des règles qui lui sont propres. Comment s’y retrouver ? Algar (ex Permettez-moi de construire) vous donne toutes les informations à connaître sur la zone à urbaniser du PLU.

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Qu’est-ce qu'un plan local d'urbanisme (PLU) ?

Le plan local d’urbanisme ou PLU est un outil de programmation qui permet aux communes de planifier l’aménagement de leur territoire. Depuis la loi de solidarité et renouvellement urbain dites loi SRU, entrée en vigueur le 13 décembre 2000, le PLU remplace le plan d occupation des sols ou POS. 

Le PLU a pour fonction de permettre une urbanisation raisonnée et réfléchie, plutôt que la conduite d’actions indépendantes les unes des autres, sans logique commune. Il planifie l’évolution du territoire communal sur plusieurs années et donne une vision à moyen terme. Il permet ainsi de programmer la construction de nouveaux équipements publics, mais aussi l’aménagement de nouvelles zones d’habitat ou la rénovation de certains quartiers d’une ville. C’est donc un outil complexe, dont le contenu est rigoureusement fixé par le code de l’urbanisme. Son élaboration est le fruit d’une collaboration entre plusieurs services communaux. Il doit comprendre les documents suivants : 

• Un rapport de présentation (document qui dresse un état des lieux de la ville) 
• Un projet d’aménagement et de développement durable ou PADD (il s’agit d’une projection à moyen terme) ;
• Un règlement (il contient toutes les règles d’urbanisme applicables aux travaux de construction et d’aménagement) ;
• Des orientations d aménagement et de programmation ou OAP (elles complètent le règlement et donne des orientations supplémentaires sur l'évolution de certains quartiers ou de certaines parcelles) ;
• Des annexes (il s’agit d’un ensemble de pièces écrites, comme le plan de prévention des risques d’inondation, et de documents graphiques comme la carte des servitudes d utilité publique).

Le PLU est élaboré dans l’intérêt général : il vise à préserver un cadre de vie agréable pour les habitants d’une commune et à leur offrir de nombreux services (parcs, écoles, commerces, établissements sportifs et culturels, etc.). Pour permettre la réalisation de ces objectifs de développement et de renouvellement urbain, la commune a la possibilité de créer des emplacements réservés. Il s’agit d’une servitude qui vient geler les droits à construire d’un terrain ou d’une partie d’un terrain, afin de planifier un futur aménagement public. Il peut s’agir de la construction ou de l’élargissement d’une voie ou de l’aménagement d’un parc.

Le PLU est consultable au service urbanisme de la mairie et parfois en ligne. Il peut alors être téléchargé en format pdf.

Depuis 2014, le PLU est progressivement remplacé par le PLUi ou plan local d’urbanisme intercommunal. Désormais, toute modification profonde ou révision d’un PLU entraîne l’obligation de le transformer en PLUi. 

À quoi correspondent les différentes zones du PLU ?

Le PLU est donc un ensemble de documents d urbanisme portant sur l’aménagement du territoire communal et l'encadrement de l’utilisation du sol. Pour cela, la ville est divisée en plusieurs secteurs, appelés “zones”. Chaque zone possède une réglementation spécifique. Voici comment différencier les zones d’un PLU :

• La zone urbaine : elle est destinée à se développer et à accueillir de nouvelles constructions. Elle est pourvue d’équipements suffisants pour desservir les bâtiments neufs et répondre aux besoins de nouveaux habitants ;
• La zone naturelle : elle comprend des espaces naturels qui doivent être protégés de l’urbanisation. Les constructions y sont autorisées dans des cas très précis uniquement ;
• La zone agricole : elle permet d’identifier les terres dont la destination principale est le maintien et le développement de l’agriculture. Les constructions sont possibles sous certaines conditions ;
• La zone à urbaniser : elle regroupe les espaces naturels destinés à être progressivement urbanisés. 

Chaque zone peut comporter des sous-secteurs. Il existe ainsi plusieurs zones urbaines (Ua, Ub, Uc, etc.) et plusieurs zones naturelles.

Peut-on construire dans la zone à urbaniser du PLU ?

La zone à urbaniser du PLU est une sorte de zone de transition, qui permet de transformer progressivement des espaces non bâtis en terrains constructibles. Les secteurs à urbaniser sont donc des zones constructibles. Il est possible d’envisager la construction de commerces, d’infrastructures et de voies. La zone à urbaniser du PLU est donc une zone urbaine en devenir.

La zone à urbaniser du PLU est constructible sous réserve :

• Que les réseaux publics (eau, électricité, assainissement) installés en périphérie soient suffisants pour accueillir les nouvelles constructions. Si ce n'est pas le cas, il faut se tourner vers la collectivité de votre commune pour connaître les délais de viabilisation.
• Que le projet de construction respecte l'équilibre et l'aménagement urbain établi pour la zone à urbaniser du PLU (organisation du secteur, règles d’implantation des constructions etc.).

Retenez donc que la zone à urbaniser du PLU est un espace naturel non bâti mais ouvert à l’urbanisation. Pour connaître avec précision les règles générales applicables à votre terrain, vous devez prendre connaissance du document d urbanisme de votre commune.