10 conseils pour vous guider dans l’achat d’un terrain constructible

1. Se rendre disponible

Trouver un terrain à bâtir disponible, bien situé, correspondant à votre budget et à votre projet de maison peut être une mission complexe. Notre premier conseil pour l’achat de votre parcelle est de vous rendre le plus disponible possible lors de vos recherches. Les terrains constructibles disponibles à la vente sont souvent une denrée rare (en particulier en zone urbaine). N’hésitez pas à varier vos sources de recherche et n’attendez pas pour organiser une visite si un bien vous semble adapté. 

2. Vérifier la constructibilité du terrain

Un vendeur n’est pas dans l’obligation de vous vendre un terrain constructible (excepté dans le cas d’un terrain en lotissement). Il peut aussi arriver qu’un terrain soit constructible, mais uniquement pour un certain type de bâtiment (industriel, agricole…). Ce qui impliquerait que vous ne pourriez pas y construire votre maison... Pour connaître les règles applicables à la parcelle qui vous intéresse, vous pouvez demander son certificat d’urbanisme à la mairie de la commune concernée. Toute personne intéressée par un terrain est en droit de demander ce document. Pour plus de rapidité dans les démarches, il peut arriver que le vendeur ait déjà ce document en sa possession. 

3. Vérifier le raccordement aux réseaux (viabilisation)

Après avoir vérifié l’état de constructibilité de la parcelle, le deuxième point essentiel concerne sa viabilisation. Est-elle raccordée aux réseaux publics indispensables à la vie d’une habitation (eau potable, électricité, télécom…) ? Si ce n’est pas le cas, vous devrez prendre en charge les travaux de viabilisation, qui devront être terminés pour pouvoir débuter votre chantier. 

La viabilisation d’un terrain n’est pas impossible mais elle représente un budget conséquent et des démarches administratives parfois longues. Les différents gestionnaires de réseaux doivent être contactés un à un pour leur communiquer vos demandes de raccordements aux réseaux. Si le prix du terrain vous semble faible, il est possible qu’il ne soit pas viabilisé.

4. Connaître la différence entre un terrain en lotissement et isolé

Le terrain en lotissement

Un terrain en lotissement est obligatoirement constructible, viabilisé et borné. C’est un gain de temps considérable puisqu’il vous évite de nombreuses vérifications administratives. En contrepartie, le prix de vente est parfois plus élevé pour ce type de bien. Pensez toutefois à consulter le règlement du lotissement. L’homogénéité architecturale étant recherchée, il pourrait être plus contraignant que le PLU en vigueur. 

Le terrain isolé (ou en diffus)

Un terrain isolé est uniquement contraint par le règlement d’urbanisme de votre commune. Ce type de bien est très prisé en raison de son indépendance géographique et de la liberté architecturale qu’il offre. 

5. Anticiper les frais annexes

L’achat d’un terrain ne se résume pas au prix de vente affiché. Il comporte plusieurs frais annexes qu’il faut également prendre en compte dans le coût total de votre acquisition :

• les frais de notaire ;
• les taxes locales (taxe d’aménagement, taxe foncière, taxe d’habitation) ;
• les éventuelles études supplémentaires (étude des sols complémentaire, bornage du terrain s’il n’a pas été réalisé par le vendeur). 

6. Consulter les règles d’urbanisme

Construire la maison de ses rêves passe par l’obtention d’une autorisation administrative et donc, par le respect des règlements en vigueur. Pour les terrains en pente, pensez par exemple à vérifier les restrictions en matière de mouvements de sol. Certaines communes limitent les transformations trop importantes des courbes naturelles des terrains. Hauteur maximale des constructions, obligation d’utiliser une source d’énergie renouvelable ou un système d’assainissement individuel : autant de contraintes qui pourraient affecter le coût total de vos travaux. Ici encore, le certificat d’urbanisme ou la lecture du plan local d’urbanisme (PLU) pourront vous apporter toutes les réponses.

Vous avez du mal à appréhender les règlements d’urbanisme et tout ce qu’ils impliquent ? N’hésitez pas à faire appel à nos experts en urbanisme pour vous accompagner dans vos démarches.

7. Étudier la nature du sol

La nature du sol est décisive dans la faisabilité de votre projet. Un sol de mauvaise qualité peut nécessiter des travaux de terrassement extrêmement coûteux. Dans des cas extrêmes, il peut même rendre impossible techniquement la construction de votre maison. 

Depuis la loi Élan de 2018, une étude de sol réalisée par un géotechnicien doit obligatoirement être annexée par le vendeur à la promesse de vente. Ce document est assez technique mais comporte un récapitulatif plus accessible qui vous donne des indications sur la portance du sol et sur la nature des fondations à mettre en œuvre. Par sécurité, prenez donc bien connaissance de ce rapport avant de choisir un terrain.

8. Vérifier le bornage du terrain

Même si le plan de bornage du terrain est presque systématiquement fourni par le vendeur, il n’est toutefois pas obligatoire dans le cas d’un achat de terrain en diffus. Si vous envisagez sérieusement de vous positionner sur un bien, il peut être judicieux de faire réaliser un bornage du terrain par un géomètre pour en vérifier sa superficie exacte et l’emplacement des limites de propriété. Vous pouvez tenter de demander au vendeur de le faire réaliser à ses frais pour justifier de la véracité des informations fournies avant de conclure la vente. Sachez toutefois qu’il est en droit de refuser. 

9. Étudier l'environnement lointain

L’environnement proche d’un terrain à bâtir est évidemment un critère de choix essentiel : proximité des écoles, des commerces, de votre lieu de travail ou des transports en commun. Mais l’environnement plus éloigné peut aussi jouer un rôle dans votre décision d’achat. N’hésitez pas à observer une vue satellite de la zone concernée. Certains équipements non visibles directement lors de vos visites pourraient s’avérer être une source de nuisances (déchèterie, autoroute, chemin de fer…).

10. Se faire accompagner par des professionnels compétents

Acheter un terrain peut susciter de nombreuses questions. Qu’elles soient techniques, financières ou administratives, pensez à vous entourer de professionnels compétents pour y répondre et ne pas rester dans le flou. Par exemple, si vous avez déjà un constructeur, vous pouvez lui demander de vous accompagner lors d’une visite pour vous donner son avis sur la faisabilité technique de votre maison. Il pourrait vous apporter des conseils précieux avant l’achat de votre terrain. 

Faire construire une maison demande du temps. Le service Algar peut vous en faire gagner en vous apportant son expertise en termes de règles d’urbanisme et en s’occupant de votre permis de construire. N’hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet.