Comment faire un plan de masse ?

Plan de masse : comment le réaliser ?

Le plan de masse est une des pièces les plus importantes d'un dossier de permis de construire ou déclaration préalable de travaux, mais aussi une des plus difficiles à réaliser.

Aurélien

Par Aurélien Dernière mise à jour le 28 sept. 2021

Définition : qu’est ce qu’un plan de masse ?

Le plan de masse est un élément primordial faisant partie des pièces graphiques à fournir dans le cadre d'une demande d'autorisation d'urbanisme (un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux). Il peut être nommé PCMI2, PC2 ou DP2 selon le type d'autorisation d'urbanisme.

Le plan de masse doit permettre aux services d'urbanisme d'avoir une idée très précise d'un projet et de pouvoir valider son adéquation avec la réglementation d'urbanisme, le plus souvent définie par le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Il faut différencier deux types de plans de masse :

  • Le plan de masse initial : qui représente l'état initial d'un terrain ainsi que ses constructions ou aménagements existants
  • Le plan de masse projeté : qui représente l'état futur du terrain et intègre des éventuelles constructions, démolitions ou modifications (par exemple, la représentation d'une extension de maison, d'une piscine ou d'un garage en devenir)

Que doit contenir un plan de masse ?

Le plan de masse est une représentation graphique aérienne d'un terrain. Il s'agit d'un des plans les plus complexes car il intègre beaucoup d'éléments divers et doit être élaboré avec précision. Il doit intégrer les éléments suivant :

  • Les constructions existantes. Il convient d’illustrer toutes les constructions déjà présentes sur le terrain comme une maison et ses annexes (une extension, un garage, un carport etc.)
  • Les modifications ou constructions en devenir. L’administration devra valider l’implantation de votre projet sur votre terrain par rapport aux limites séparatives et bâtiments existants. C'est pourquoi le plan de masse doit permettre de visualiser concrètement comment seront implantées les constructions à venir.
  • Les limites de votre terrain et ses clôtures. L’administration devra contrôler le respect des règles de recul et des limites séparatives. Il faut donc que les limites du terrain soient clairement représentées.
  • Les accès au terrain et aux constructions. Il est important de dessiner correctement les différents accès au terrain existant mais également celles que vous souhaitez créer (un accès véhicule par exemple) car cela fait partie éléments définis par les règles d'urbanisme. L'administration étudiera minutieusement ces éléments pour s'assurer de la cohérence du projet et de l'absence d'un risque de sécurité pour les usagers.
  • Les aménagements extérieurs. Il convient d’illustrer les aménagements extérieurs existants ou en devenir. Cela peut être les terrasses, les éventuels pylônes, poteaux, piscines ou abris des jardin.
  • Les plantations. Il est important de bien représenter les plantations existantes mais également celles du projet à venir. Les règles d'urbanisme peuvent par exemple réglementer l'abattage d'arbres ou la plantation d'espaces verts.
  • Les réseaux existants ou à créer : alimentation en eau, réseau d’évacuation, réseau électrique, gaz, téléphonique. Si votre projet prévoit de procéder à un raccordement ou d’en modifier l’existant, le tracé des réseaux doit apparaître sur le plan de masse. L’administration pourra alors déterminer si une opération de viabilisation est nécessaire.

Qu’est ce qu’un plan de masse en 3 dimensions ?

Tout simplement, un plan de masse en 3 dimensions (X, Y et Z) représente la longueur, la profondeur et les hauteurs des constructions. L’administration pourra visualiser si les éléments présents sur le terrain s’intègrent bien dans celui-ci.

Pour représenter ces 3 dimensions, il convient d'utiliser un système de cotation et faire figurer les dimensions réelles.

Les côtes dîtes "NGF" permettent de représenter les hauteurs. Cela peut-être une hauteur de bâtiment ou l'altimétrie du terrain.

Comment dessiner un plan de masse ?

Pour réaliser un plan de masse, il est primordial d'utiliser un logiciel de dessin assisté par ordinateur (DAO). Il en existe de nombreux et sont plus ou moins accessibles en terme de prix et de difficultés d'utilisation. Les plus connus sont Autocad ® ou encore Archicad ®.

Les règles d'urbanisme et l'exigence de l'administration s'étant durcies, il n'est plus du tout envisageable de présenter un plan de masse dessiné à la main comme cela a pu l'être par le passé. L'utilisation d'un logiciel de dessin assisté par ordinateur est très fortement conseillé.

Bien-sûr, il convient en amont d'étudier méticuleusement le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour s'assurer de la compatibilité du projet avec la réglementation en vigueur pour pouvoir dessiner le plan de masse

Pour dessiner un plan de masse, la première étape consiste à avoir les dimensions précises du terrain, sa forme et son altimétrie (mesure de son altitude en différents points).

Si vous n'avez aucun plan existant de votre terrain ou que sa configuration ait pu changer, il est conseillé de recourir aux services d'un géomètre pour reprendre toutes les dimensions.

Aussi, vous pouvez vous procurer un plan de cadastre sur le site http://www.cadastre.gouv.fr/. Mais attention, le plan de cadastre ne remplacera pas le plan de masse mais pourra vous aider à le réaliser ainsi que le plan de situation.

Une fois les dimensions du terrain connues, vous devrez commencer par représenter ce terrain graphiquement ainsi que toutes les constructions et aménagements existants (maison, agrandissements, annexes, pergolas, vérandas etc.)

Bien sur, vous devrez également y faire figurer les plantations et notamment les arbres existants.

À ce stade, vous aurez un plan de masse initial et pourrez alors commencer à dessiner les constructions et aménagements que vous souhaitez édifier ou modifier.

Il vous faudra également représenter les angles de vue depuis lesquels les photos à joindre au dossier ont été prises.

Très important : tous les éléments dessinés sur votre plan de masse doivent l'être à l'échelle. Pour un plan de masse, l'échelle de dessin communément utilisée est le 1/200 ème (1 cm sur le plan correspondant à 2 m dans la réalité).

Qui peut faire un plan de masse ?

Sur le principe, vous pouvez réaliser vous même votre plan de masse (sauf dans certains cas où votre projet nécessiterait le recours obligatoire à un architecte, en savoir plus ici)

Mais vous l'aurez compris, dessiner un plan de masse n'est pas une mince affaire et il vaut mieux faire appel à un professionnel. S'il n'est pas le seul document graphique exigé pour l'obtention d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux, le plan de masse est l'un des plus complexes à réaliser. Il est primordial, un plan de masse mal réalisé ou pas assez précis ménera sans aucun doute à un refus de l'administration.

Chez Permettez-moi de construire, nous pouvons réaliser votre plan de masse de manière professionnelle ainsi que l'ensemble des autres pièces graphiques exigées.

Quelle est la différence entre un plan de masse et un plan de situation ?

La différence entre un plan de masse et un plan de situation est assez simple. Un plan de masse a vraiment pour vocation de représenter graphiquement et de manière précise un terrain avec ses constructions et améngements existants ou à venir. Tandis d'un plan de situation a pour vocation de visualiser un terrain sur une commune, par rapport à la route ainsi qu'aux autres terrains et habitations. Le plan de masse laisse apparaitre les constructions enregistrées au cadastre, de manière succinte, tandis que le plan de masse les précisent fortement.

D'ailleurs, l'échelle utilisée pour le plan de situation est plus élevée, généralement du 1/1000 ème, cela permet de visualiser le terrain de manière aérienne, à une distance plus élevée que le plan de masse.

Le plan de situation est nommé PC1, PCM1 ou DP1, selon le type d'autorisation d'urbanisme alors que le plan de masse est nommée PC2, PCMI2 ou DP2.

Permettez-moi de construire vous accompagne dans le montage de votre dossier de permis de construire et s'occupe notamment de réaliser pour vous un plan de masse détaillé et professionnel.

Décrivez-nous votre projet pour en savoir plus !