Plan de masse : comment le réaliser ?
Algar.- réaliser un plan de masse

Plan de masse : comment le réaliser ?

Le plan de masse est une des pièces les plus importantes d'un dossier de permis de construire ou déclaration préalable de travaux, mais aussi une des plus difficiles à réaliser.

Aurélien

Par Aurélien Dernière mise à jour le 20 juin 2022

Le plan de masse est une des pièces les plus importantes d'un dossier de permis de construire ou déclaration préalable de travaux, mais aussi une des plus difficiles à réaliser.

Un projet de construction ou de rénovation en vue ? Vous vous apprêtez à faire une demande d'autorisation d'urbanisme auprès de votre mairie ? Alors vous avez forcément entendu parler du plan de masse ! À quoi sert-il ? En quoi est-il différent des autres plans à fournir ? Que doit-il représenter ? Grâce à ces conseils d'experts, le plan de masse n'aura plus aucun secret pour vous !

En cas de questions précises sur votre projet, n'hésitez pas à contacter les experts Algar !

Définition : qu’est ce qu’un plan de masse ?

Un plan de masse est une représentation graphique aérienne d’un terrain, permettant de visualiser l’ensemble d’un projet. Pour respecter le code de l’urbanisme, le plan coté doit faire figurer les constructions existantes et à venir, les limites de la zone du terrain, les aménagements intérieurs et extérieurs, les plantations à retirer ou à conserver, ainsi que les réseaux à créer.

Il s'agit d'un document essentiel faisant partie des pièces graphiques à fournir dans le cadre d'une demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux). Il peut être nommé PCMI 2, PC 2 ou DP 2 selon le type d'autorisation d'urbanisme.

Il doit permettre à l'instructeur de votre dossier d'avoir une idée très précise du projet et de pouvoir valider son adéquation avec les règles d'urbanisme, le plus souvent définies par le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Il faut différencier deux types de plans de masse :

  • Le plan de masse initial : qui représente l'état initial d'un terrain ainsi que ses constructions ou aménagements existants.
  • Le plan de masse projeté : qui représente l'état futur du terrain et intègre des éventuelles constructions, démolitions ou modifications (par exemple, la représentation d'une extension de maison, d'une piscine ou d'un garage en devenir)

Que doit contenir un plan de masse ?

Le plan de masse est une représentation graphique aérienne d'un terrain. Il s'agit d'un des plans les plus complexes car il intègre beaucoup d'éléments et il doit être élaboré avec précision. Pour respecter le code de l'urbanisme et être reçu par l'administration , il doit présenter les éléments suivants :

  • Les constructions existantes. Il convient d’illustrer toutes les constructions déjà présentes sur le terrain comme une maison et ses annexes (une extension, un garage, un carport etc.).
  • Les modifications ou constructions en devenir. Le service instructeur de votre mairie devra valider l’implantation de votre projet sur votre parcelle par rapport aux limites séparatives et bâtiments existants. C'est pourquoi, le plan de masse doit permettre de visualiser concrètement comment seront implantées les constructions à venir.
  • Les limites de votre terrain et ses clôtures. L’instructeur devra contrôler le respect des règles de recul et des limites séparatives. Il faut donc que les limites de votre propriété soient clairement représentées.
  • Les accès au terrain et aux constructions. Il est important de dessiner correctement les différents accès au terrain existants mais également ceux que vous souhaitez créer (un accès véhicule par exemple) car cela fait partie éléments définis par les règles d'urbanisme. Le service d’instruction étudiera minutieusement ces éléments pour s'assurer de la cohérence du projet et de l'absence d'un risque de sécurité pour les usagers.
  • Les aménagements extérieurs. Il convient d’illustrer l’emplacement  des aménagements extérieurs existants ou en devenir. Cela peut être une terrasse, un éventuel pylône, un poteau, une piscine ou un abri de jardin. 
  • Les aménagements extérieurs. Il convient d’illustrer les aménagements extérieurs existants ou en devenir. Cela peut être les terrasses, les éventuels pylônes, poteaux, piscines ou abris des jardin.
  • Les plantations. Il est important de bien représenter les plantations existantes mais également celles du projet à venir. Les règles du PLU peuvent par exemple réglementer l'abattage d'arbres ou la plantation d'espaces verts.
  • Les réseaux existants ou à créer : alimentation en eau potable, réseau d’évacuation des eaux usées et pluviales, réseau d’approvisionnement en électricité et réseau téléphonique… Si votre projet prévoit de procéder à un raccordement ou d’en modifier l’existant, le tracé des réseaux doit apparaître sur le plan de masse. L’instructeur pourra alors déterminer si une opération de viabilisation est nécessaire.

Qu’est ce qu’un plan de masse en 3 dimensions ?

Selon l’article R.431-9 du code de l’urbanisme, tout dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux doit faire figurer un plan de masse en 3 dimensions. 

Comme son nom l'indique, un plan de masse en 3 dimensions (X, Y et Z) représente la longueur, la profondeur et les hauteurs des constructions. L’administration pourra visualiser si les éléments présents sur le terrain s’intègrent bien dans celui-ci.

Plus précisément, pour des raisons techniques, il est en réalité question d'un plan coté en 3 dimensions, en annotant les cotes réelles.

Les cotes dites "NGF" (Nivellement Général de la France) permettent de représenter les hauteurs. Cela peut être une hauteur de bâtiment ou l'altimétrie du terrain (mesure de son altitude en différents points).

Comment dessiner un plan de masse ?

Pour réaliser un plan de masse, il est primordial d'utiliser un logiciel de dessin assisté par ordinateur (DAO). Il en existe de nombreux et sont plus ou moins accessibles en termes de prix et de difficulté d'utilisation. Les plus connus sont Autocad ® ou encore Archicad ®.

Les règles des PLU et l'exigence de l'administration s'étant durcies, il n'est plus du tout envisageable de présenter un document dessiné à la main comme cela a pu l'être par le passé. L'utilisation d'un logiciel de dessin assisté par ordinateur est très fortement conseillé.

Bien-sûr, il convient en amont d'étudier méticuleusement le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour s'assurer de la compatibilité du projet avec la réglementation en vigueur pour pouvoir dessiner le plan de masse

Pour dessiner un plan de masse, la première étape consiste à avoir les cotes précises du terrain, sa forme et son altimétrie.

Si vous n'avez aucun plan existant de votre parcelle ou que sa configuration ait pu changer, il est conseillé de recourir aux services d'un géomètre expert pour reprendre toutes les cotes de votre propriété.

Aussi, vous pouvez vous procurer un plan de cadastre sur le site http://www.cadastre.gouv.fr/. Mais attention, il ne remplacera pas le plan de masse puisqu’il s’agit avant tout d’un document fiscal servant au calcul des impositions. Il pourra néanmoins vous aider à réaliser votre plan de masse ainsi que le plan de situation

Une fois les dimensions du terrain connues, vous devrez commencer par le représenter graphiquement ainsi que toutes les constructions et aménagements existants (maison, agrandissements, annexes, pergolas, vérandas etc.)

Bien sûr, vous devrez également y faire figurer les plantations et notamment les arbres existants.

À ce stade, vous aurez un plan de masse initial et pourrez alors commencer à dessiner les constructions et aménagements  à l’emplacement que vous souhaitez édifier ou modifier.

Il vous faudra également représenter les angles de vue depuis lesquels les photos à joindre au dossier ont été prises.

Exemple d'un plan de masse projeté réalisé par Algar dans le cadre d'un projet de surélévation d'un bâtiment existant.

Quelle échelle utiliser ?

Maintenant que vous connaissez tous les éléments à faire figurer sur votre plan de masse, il vous reste sans doute une question essentielle. À quelle échelle faut-il le réaliser ?

À vrai dire, c’est au cas par cas, puisque le code civil de l’urbanisme n’exige pas d’échelle particulière. C’est donc plutôt votre terrain (dimensions et forme) qui vous aidera à choisir.

Partez du principe qu’une échelle est adaptée à partir du moment où elle permet de représenter l’ensemble de votre terrain et ses abords. Il ne faudra toutefois pas dépasser le 1/500 e, ce qui rendrait votre plan illisible.Pour un plan de masse, l'échelle de dessin la plus souvent utilisée est le 1/200 e (1 cm sur le document correspondant à 2 m dans la réalité).

Attention, il est très important que vous utilisez une échelle conventionnelle. N'optez donc surtout pas pour une représentation au 1/146 e ou au 2/302 e, ce qui complexifierait la lecture pour l'instructeur de votre dossier.

Qui peut faire un plan de masse ?

Sur le principe, vous pouvez réaliser vous-même votre plan de masse (sauf dans certains cas, où votre projet nécessiterait le recours obligatoire à un architecteen savoir plus ici)

Mais vous l'aurez compris, dessiner un plan de masse n'est pas une mince affaire et il vaut mieux faire appel à un professionnel pour maximiser vos chances d’obtenir votre autorisation d’urbanisme.

S'il n'est pas le seul document graphique exigé pour l'obtention d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux, le plan de masse est l'un des plus complexes à réaliser. Il est primordial puisqu’une représentation mal réalisée ou pas assez précise mènera sans aucun doute à un refus de l’administration. Ce qui retarderait la réalisation de vos projets de plusieurs mois…

Chez Algar, nous réalisons vos plans de masse de manière professionnelle ainsi que l'ensemble des autres pièces graphiques exigées. Nous nous chargeons également des échanges avec l’administration, pour vous permettre de réaliser vos projets d’habitat en toute sérénité. Voir le service qui monte votre dossier.

Plan de masse vs. plan de situation : quelles différences ?

La différence entre un plan de masse et un plan de situation est assez simple. Le premier a pour vocation de représenter graphiquement et de manière précise un terrain avec ses constructions et aménagements existants et à venir. Tandis que le second a pour vocation de visualiser une parcelle sur une commune, par rapport à la route ainsi qu'aux autres terrains et habitations. Le plan de masse laisse apparaître les constructions enregistrées au cadastre, de manière succincte, tandis que le plan de masse les précise clairement.

D'ailleurs, l'échelle utilisée pour le plan de situation est plus élevée, généralement du 1/1000 ème, cela permet de visualiser le terrain de manière aérienne, à une distance plus élevée que le plan de masse.

Le plan de situation est nommé PC 1, PCM 1 ou DP 1, selon le type d'autorisation d'urbanisme alors que le plan de masse est nommée PC 2, PCMI 2 ou DP 2.

En savoir plus sur le plan de situation.

Que retenir sur le plan de masse ?

Il s’agit d’un élément central dans votre dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux. 

Il faut distinguer le plan de masse initial du plan de masse projeté, qui permettront tous les deux à l’instructeur de valider la conformité de votre projet au regard du PLU de votre commune.

De par le nombre d’informations requises et en raison de leur complexité , il s’agit du plan le plus ardu à réaliser. 

Si vous souhaitez vous faire accompagner pour votre projet de construction, n’hésitez pas à nous solliciter pour programmer un rendez-vous téléphonique. Les experts en urbanisme d’Algar se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.