Surélévation en copropriété, quels sont les enjeux ?

La densité en zone urbaine freine les tentatives d’extension. La surélévation en copropriété permet la création de nouveaux locaux, tout en contournant le souci d’insuffisance de terrain. Découvrez le fonctionnement de cette démarche de construction.

Avant d’aller plus loin dans votre lecture, sachez qu’un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux peuvent être obligatoires pour la construction d’une surélévation en copropriété. Il est important de réaliser ces démarches administratives bien en amont pour ne pas avoir de surprise. Le service Permettez-moi de construire est la meilleure solution pour avoir un dossier parfait, validé rapidement en mairie !

La surélévation en copropriété en quelques mots

Surélever un immeuble en copropriété augmente la surface habitable, sans toucher à son emprise au sol. Cette technique rehausse les façades de l’immeuble. Elle est à la fois un moyen d’agrandissement, et un atout financier non négligeable. La surélévation en copropriété peut découler soit :

• D’une initiative à titre privé ;
• D’une initiative d’envergure.

À titre privé, la décision de surélévation peut provenir d’un unique copropriétaire. Le copropriétaire du dernier étage souhaite créer de nouveaux locaux à usage privatif. Il devient dans ce cas responsable des travaux. La décision de surélévation en copropriété du bâtiment peut également venir du syndicat des copropriétaires. Le syndicat devient maître d’ouvrage, ou délègue cette responsabilité à un tiers. Il peut faire une cession du projet à un promoteur immobilier, à un marchand de biens ou à un acquéreur. La surélévation en copropriété aura alors pour finalité la création de plusieurs lots indépendants.

Quels sont les avantages à tirer d’une surélévation d’un immeuble en copropriété  ?

La surélévation en copropriété génère un apport financier supplémentaire. Les copropriétaires peuvent décider de vendre les nouveaux logements à un tiers. Dans un tel cas , les bénéfices réalisés vont se partager entre eux. Le même procédé est valable si les copropriétaires destinent les lots nouvellement créés à la location. La plus-value peut alors être investie dans des travaux de rénovation de l’immeuble.

La baisse des charges est un autre argument en faveur de la surélévation en copropriété. Avec les nouveaux lots, les charges des copropriétaires sont divisées en plus de tantièmes. Par ailleurs, les rénovations apportées à l’immeuble vont réduire les charges d’entretien.

Surélever l’immeuble en copropriété est une occasion d’améliorer les performances énergétiques du logement. Il faut savoir que plus de 29 % de la chaleur se perd dans la toiture d’une habitation. Rehausser l’immeuble en copropriété est une bonne occasion pour refaire l’isolation thermique. Un nouveau toit et une isolation optimisée limiteront les déperditions à moins de 15 %.

Surélévation de l’immeuble en copropriété : qu’en dit la loi  ?

Avant d’entamer les travaux, il est primordial de vérifier la faisabilité du projet. La première tâche à accomplir est de se référer au Plan Local d’Urbanisme de la commune. Ce document détermine si une surélévation est autorisée ou non. Il fait également le point sur certains aspects physiques de la construction. Le PLU mentionne la hauteur réglementaire des bâtiments, leur volume, ou encore la modification des pentes.

Pour ouvrir le chantier, se munir d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable des travaux est obligatoire. Une simple déclaration préalable des travaux suffit dans le cas où :

• La surface à créer ne dépasse pas les 40 m2 ;
• La superficie totale de l’immeuble final n'excède pas 150 m2.

Dans le cas contraire, il faudra obtenir un permis de construire. Afin d'obtenir rapidement la validation de votre mairie, le service Permettez-moi de construire propose de faire le dossier à votre place. Cela permet un gain de temps considérable et vous permet de penser directement aux travaux.

La loi ALUR de 2014 a modifié avantageusement les réglementations de la surélévation en copropriété. Elle a supprimé l’obligation de respect du coefficient d’occupation des sols. Par ce fait, la densité des constructions n’est plus limitée comme avant. En outre, la loi ALUR a réduit la majorité de votes nécessaire pour une surélévation. Ainsi, au lieu de l’unanimité, la majorité absolue de l’assemblée des copropriétaires ou la double majorité convient.

Comment financer une surélévation en copropriété  ?

Il faut savoir que la fourchette de prix pour une surélévation en copropriété est de 1500 € à 4000 € par m2. Ce prix va dépendre de plusieurs facteurs :

• Le type de toiture en place : un toit plat sera beaucoup plus difficile à déposer qu’un toit classique en pente.
• Les matériaux de construction : bois, béton...
• L’aménagement intérieur : installation électrique, plomberie, isolation...
• Les finitions : bardages, revêtement des murs et plancher, enduit...

La meilleure solution à adopter pour une surélévation en copropriété est de faire appel à un tiers. Céder le droit de surélévation permet de se délester des charges financières. Les copropriétaires peuvent se tourner vers de nombreuses entités : promoteur immobilier, marchand de biens, acquéreur ou sociétés spécialisées... Plusieurs responsabilités incombent à ces derniers :

• Assumer les charges financières des travaux ;
• S’assurer de la légitimité de la construction : étude de faisabilité du projet, obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable des travaux ;
• Aspect technique des travaux : matériaux et main-d’œuvre ;
• Aspect commercial du projet de surélévation.

En somme, ils financent et supervisent l’intégralité du projet. En revanche, si les copropriétaires décident de garder leur droit de surélévation, ils prendront toutes les charges. En plus des responsabilités, ils devront aussi souscrire à une assurance dommage-ouvrage.

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