Les surfaces d'une maison

Si vous envisagez de faire des travaux dans votre maison, vous avez probablement entendu parler de surface de plancher, d’emprise au sol, de surface habitable et de surface taxable, sans forcément savoir comment les différencier. Il existe différentes surfaces d’une maison qu’il faut absolument connaître et savoir calculer avant de faire une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la mairie ou même lors d’un achat immobilier. Voici comment différencier les différentes surfaces d’une maison et ne plus les confondre !

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La surface de plancher

Depuis le 1er mars 2012, les notions de SHON (Surface Hors Oeuvre Nette) et SHOB (Surface Hors Oeuvre Brut) ont été remplacées par la surface de plancher. Parfois, vous rencontrerez encore ces termes, mais sachez qu’ils ne sont plus d’actualité.

À quoi sert la surface de plancher ?

La surface de plancher est probablement la notion la plus importante à maîtriser si vous envisagez de faire des travaux et de demander une autorisation d’urbanisme. C’est en effet cette surface qui vous aide à savoir si vous devez déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Elle détermine également si vous êtes dans l’obligation de recourir à un architecte ou pas (au-delà de 150 mètres-carrés créés).

Pendant plusieurs années, il était possible de limiter la surface de plancher maximale autorisée sur un terrain. On parlait alors de coefficient de surface de plancher (ou COS), dont le pourcentage était fixé librement par chaque commune, dans le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS). Toutefois, le COS a été supprimé par la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (loi Alur), promulguée en mars 2014. Cette notion a donc disparu du code de l’urbanisme.

Comment la calculer ?

Pour calculer la surface de plancher de votre logement, vous devez prendre en compte la superficie de chaque pièce de votre maison individuelle ou appartement, si ces pièces possèdent les caractéristiques suivantes :

• être close et couverte ;
• avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. 

Vous devez donc inclure dans votre calcul les bâtiments annexes et les dépendances. En revanche certaines surfaces sont déductibles, comme : 

• Les trémies d’escalier ;
• Les garages dédiés au stationnement;
• Les combles non-aménageables.

Le calcul doit être effectué à partir du nu intérieur des murs (leur épaisseur n’est donc pas prise en compte). Le métrage d’un garage qui a été transformé pour aménager des chambres sera inclus dans le calcul. 

La surface d’emprise au sol

La surface d’emprise au sol est la deuxième notion à connaître impérativement avant de vous lancer dans votre projet de construction. 

À quoi sert la surface d’emprise au sol ?

La surface d’emprise au sol est la projection verticale d’une construction sur votre terrain. Tout comme la surface de plancher, elle est utilisée pour connaître le type d’autorisation à déposer pour faire vos travaux.

Comment calculer l’emprise au sol ?

Pour comprendre facilement à quoi correspond cette notion, regardez votre parcelle sur une vue satellite ou un plan de masse. Tous les éléments, constructions ou aménagements, qui couvrent votre terrain constituent de l’emprise au sol. Ces espaces n’ont pas à être clos, ils peuvent être simplement couverts par une toiture.

Ainsi, une maison, une pergola, un carport, un garage ou une piscine génèrent de l’emprise au sol.

Pour la calculer, vous devez multiplier la largeur par la longueur de vos constructions, uniquement à la base. Il ne faut pas prendre en compte les niveaux.

Les débords de toiture ainsi que les marquises non soutenues par des poteaux ne constituent pas de l’emprise au sol. Les terrasses situées au niveau du terrain naturel sont également à exclure de votre calcul. 

Les PLU peuvent contenir une définition et des règles spécifiques relatives au calcul de l’emprise au sol. Renseignez-vous auprès du service urbanisme avant de finaliser votre projet.

La surface habitable

Alors que les deux premières notions présentées sont surtout utilisées en droit de l’urbanisme, la surface habitable est une référence lors d’une vente immobilière. 

À quoi sert la surface habitable ?

La notion de surface habitable a été créée par la loi Boutin du 25 mars 2009, destinée à encadrer la location des locaux à usage d’habitation. 

La surface habitable est utilisée pour déterminer la superficie d’un logement, pièce par pièce. Elle sert de référence pour les agents immobiliers pour estimer la valeur d’un bien sur le marché immobilier, et permet de fixer un prix de vente au mètre carré. 

Attention, elle ne doit pas être confondue avec la surface loi carrez, car leur mode de calcul est différent. 

Comment calculer la surface habitable ?

Le calcul de la surface habitable se fait à partir de la surface de plancher. La différence réside dans les déductions supplémentaires à faire. 

Vous devez faire la somme des superficies de toutes les pièces habitables d’une maison, en prenant uniquement en compte les zones d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. Vous pouvez exclure les combles non-aménagés, les sous-sols, les caves, les vérandas, et les garages.

La surface carrez intègre quant à elle tous les espaces clos et couverts d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.

La surface taxable

La surface taxable est la dernière notion que nous allons aborder dans cet article. Elle complète les surfaces de plancher et d’emprise au sol. 

À quoi sert la surface taxable ?

La surface taxable permet de définir précisément les montants de différentes taxes auxquelles vous serez assujetti après l’obtention de votre autorisation d’urbanisme. Elle sert notamment à calculer le montant de la taxe d’aménagement. 

Comment calculer la surface taxable?

Pour la calculer, vous reprenez les règles de la surface de plancher et vous y additionnez vos aires de stationnement closes et couvertes (garages) ainsi que les combles non-aménageables d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m. 

Vous pouvez vous reporter à la fiche d’aide au calcul de la surface taxable élaborée par l'administration. 

Après avoir lu cet article, vous vous demandez peut-être quelle est la surface réelle de votre maison. Sachez que toutes ces surfaces ont une utilité et se complètent. Il n’y a donc pas une surface plus réelle qu’une autre, elles sont toutes importantes.

Le calcul de la superficie d’un bâtiment sera différent selon la surface que vous utilisez.