Tout savoir sur la zone urbaine du PLU
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La zone urbaine du PLU

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Pauline

Par Pauline Dernière mise à jour le 22 avr. 2022

Vous êtes propriétaire d’un terrain en zone urbaine et vous envisagez d’y construire la maison de vos rêves ? Vous avez envie d’agrandir votre logement, ou de transformer un local commercial en loft tout confort ? Quelle que soit la nature de votre projet, vous devez prendre connaissance des règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune.  Le plan local d’urbanisme est un document essentiel, disponible en mairie, au service urbanisme.  Il organise le territoire en différentes zones (naturelle, urbaine, agricole, etc.), chacune possédant des caractéristiques bien définies et des règles de constructions spécifiques. La préservation des espaces naturels, le développement urbain ou les prescriptions architecturales ne sont pas identiques dans toute la commune. Dans ce nouvel article, Algar (ex Permettez-moi de construire) vous propose de découvrir tout ce qu’il faut savoir sur la zone urbaine du PLU.

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Les informations essentielles à connaître sur le PLU

Impossible de vous présenter en détail la zone urbaine du PLU sans revenir sur quelques fondamentaux. Qu’est-ce qu’un plan local d’urbanisme ? À quoi sert-il ? Quel est son contenu ? On vous explique tout ! 

Qu’est-ce qu’un plan local d’urbanisme ?

Le plan local d’urbanisme  ou PLU est un outil de planification et d’aménagement du territoire à l’échelon local. Il permet aux communes de définir les orientations qu’elles souhaitent suivre pour assurer le développement urbain et économique de leur territoire. Il a pour but de définir à l’avance les besoins de la population en fonction des évolutions à venir, et d’anticiper la construction d’équipements publics, comme une école par exemple. Il doit aussi organiser et réglementer l’utilisation du sol, afin de veiller à la préservation de l’intérêt général. 

Le PLU a été instauré par la loi du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbain, aussi connue sous le nom de loi SRU. Afin d’améliorer l’aménagement du territoire communal, le législateur a prévu un remplacement progressif des anciens documents d’urbanisme (règlement national d’urbanisme, carte communale et plan d occupation des sols ou POS) par le PLU.

En 2020, le législateur a impulsé une nouvelle évolution des outils en matière d’urbanisme : la loi portant Engagement National pour l’Environnement (ou loi ENE) impose que les PLU soient désormais élaborés non plus par les communes, mais par les intercommunalités. On parle alors de PLUi, pour plan local d’urbanisme intercommunal. Le développement des territoires se planifie désormais selon différents secteurs, indépendamment des limites communales.

À quoi sert le PLU ?

Vous l’avez compris, le PLU sert à anticiper et à planifier. Contrairement à l’ancien POS, il ne s’agit plus d’un simple règlement, mais bien d’un outil complet. Il offre aux pouvoirs locaux la possibilité de protéger certains espaces naturels et d’identifier les zones propices à une urbanisation plus ou moins dense. Le maire peut décider de protéger les commerces de proximité en interdisant leur transformation en logement, et encourager le développement d’activités industrielles et artisanales dans des zones spécifiques.

Le PLU organise aussi les constructions et leur ampleur : il fixe des règles d’implantation, de hauteur et de gabarit, afin de veiller à la cohérence urbaine et architecturale du territoire qu’il couvre. 

La procédure d'élaboration d’un PLU est très précise et associe l’ensemble de la population locale mais aussi de nombreux services externes (communes voisines, architecte des Bâtiments de France, services départementaux, etc.). Elle inclut une phase d’enquête publique, au cours de laquelle un commissaire-enquêteur recueille les avis et remarques de chacun. 

Pour produire ses effets, le PLU doit avoir été approuvé par une délibération du conseil municipal et désormais du conseil communautaire. Les documents qui le composent deviennent alors opposables et doivent être pris en compte dans chaque projet de construction et/ou d’aménagement.

Quel est le contenu d’un PLU ?

Le PLU contient un certain nombre de documents (pièces écrites et documents graphiques) dont la liste est expressément fixée par le code de l’urbanisme, à savoir : 

  • Un rapport de présentation ; 
  • Un projet d’aménagement et de développement durable (PADD) ;
  • Un règlement ;
  • Des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ;
  • Des annexes écrites (plan de prévention des risques naturels, secteurs protégés, zones d’aménagement concertées, etc.) ;
  • Des annexes graphiques (plans de zonage, plans des servitudes d’utilité publique, carte des périmètres de protection et abords de monuments historiques, etc.)

À quoi correspond la zone urbaine du PLU ?

Le PLU organise le territoire communal en plusieurs zones, qui sont : 

La zone urbaine correspond aux secteurs de la ville urbanisés ou en cours d’urbanisation. Elle dispose des équipements techniques nécessaires pour accueillir des constructions nouvelles (voirie, eau, électricité, assainissement, etc.). La zone urbaine du PLU permet donc de construire plus facilement puisqu’elle dispose déjà des réseaux nécessaires à un terrain viable.

Elle peut être divisée en sous zones, chacune ayant ses spécificités. La zone UA par exemple, est un secteur mixte destiné à accueillir aussi bien de l’habitat que du commerce ou de l’artisanat, tandis que la zone UD est à dominante pavillonnaire.

zone u plu Algar

Peut-on construire dans la zone urbaine d’un PLU ?

La réponse est un grand OUI ! C’est même LA zone constructible d’un PLU par excellence. Mais attention, on ne construit pas n’importe comment, et même dans cette zone dont la vocation est justement d’accueillir de nouveaux bâtiments, vous devez respecter des règles bien précises.

Vous devez vérifier que votre parcelle est bien viabilisée, c'est-à-dire qu’elle est raccordée aux différents réseaux d'assainissement, de collecte des eaux pluviales ou d'électricité. Vous devez également vérifier si votre terrain est impacté par certaines servitudes d’utilité publique ou un emplacement réservé. Enfin, votre projet doit évidemment respecter les règles du PLU applicables à la zone U. 

Chez Algar (ex Permettez-moi de construire), nous savons qu’il peut être difficile d’obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, même en zone urbaine. Notre accompagnement personnalisé vous permet de concrétiser votre projet en toute sérénité ! Parlez-nous simplement de notre projet, on s’occupe du reste !