Tout ce qu'il faut savoir sur le changement d'affectation

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, mais vous envisagez de l’utiliser pour une activité professionnelle, en la transformant en bureau par exemple ? Avant de vous lancer dans les travaux d’aménagement de votre futur local professionnel, vous devez prendre connaissance de la réglementation applicable pour ce projet. Est-il possible de changer l'affectation d’un bien ? Comment procéder ? Algar (ex Permettez-moi de construire) vous explique tout dans ce nouvel article. Suivez le guide !

Changement d’affectation : de quoi s’agit-il ?

Qu’est qu’un changement d’affectation ? Pourquoi modifier l’usage d’un bien ? Voici les réponses à ces questions bien légitimes. 

Définition du changement d’affectation

On parle de changement d’affectation lorsque le propriétaire d’un bien immobilier décide, pour différentes raisons, d’utiliser ce bien pour un usage autre que celui prévu lors de sa construction. 

À titre d’exemple, un propriétaire peut transformer une habitation en bureau ou en local commercial, ou bien inversement, en fonction de ses besoins. La transformation d’une grange en chambres d’hôtes au sein de votre propriété entre également dans le champ d’application du changement d’affectation. Un propriétaire qui décide de reconvertir une usine désaffectée en un lieu d’habitation procède lui aussi à un changement d’affectation. 

Quels sont les avantages du changement d’affectation ?

Il existe de nombreuses raisons qui peuvent pousser un propriétaire à changer l’affectation d’un bien. 

La transformation d’un local commercial en une habitation, par exemple, offre de nombreux atouts. Il s’agit souvent d’un local doté d’un grand volume. Par ailleurs, le bien dispose déjà d’un compteur électrique et d’un raccordement à l’eau, ce qui permet d’économiser sur les frais d’installation. Souvent, ce type de local propose un espace vierge offrant une grande liberté pour l’aménagement et la décoration du futur logement.

Reconvertir un appartement inoccupé en bureau est également une opération rentable.Il s'agit d'une location stable et rassurante, avec moins de mobilité et une durée de bail plus longue comparée à un bail classique. Les risques d’impayés sont moindres avec un local professionnel.

Ces transformations ne peuvent toutefois pas se faire sans autorisation préalable de la mairie. Changer la destination ou l’usage d’un bien doit se faire selon certaines règles bien précises.

Changement d'affectation : que dit le code de l’urbanisme ?

Lors du dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme, vous devez déclarer toute création de surface de plancher, dans le formulaire cerfa et indiquer la destination de votre futur bâtiment. Il ne vous appartient pas de choisir cette destination, elle doit correspondre au classement défini par le législateur.  

L’article R. 151-27 du code de l’urbanisme fixe une liste de 5 destinations, qui sont les seules reconnues en droit de l’urbanisme. Il s’agit des catégories suivantes : 

• Exploitation agricole et forestière ;
• Habitation ;
• Commerce et activité de services ;
• Équipements d’intérêt collectif et services publics ;
• Autres activités des secteurs secondaire et tertiaire. 

Chacune de ces catégories est ensuite divisée en sous-catégories, afin de vous proposer un choix qui se rapproche le plus possible de l’usage réel de votre futur bien. L’obtention de votre permis de construire ou de votre déclaration préalable entérine votre choix, aux yeux de la loi. Lorsque vous souhaitez changer l’affectation d’un bien, il faut donc déclarer ce changement et suivre une procédure bien précise.

Changement d’affectation et Plan Local d’Urbanisme 

Les communes ont définies des règles spécifiques pour  encadrer le changement d’affectation d’un bien. En effet, transformer un logement en commerce ou un bureau en local industriel peut avoir des conséquences en termes d’aménagement du territoire. 

Certains secteurs d’une ville ne sont voués qu’à accueillir des logements, quand d’autres au contraire ne peuvent accueillir que des locaux industriels ou artisanaux. Cette organisation rigoureuse est nécessaire pour construire un cadre vie agréable pour tous, et préserver l’intérêt général. 

Il est donc nécessaire de consulter le service urbanisme avant de vous lancer et de prendre connaissance du plan local d’urbanisme (PLU). Ces précautions vous permettront d’éviter d’entamer des travaux contraires au règlement municipal et de commettre une infraction.

Changement d'affectation : les démarches administratives à effectuer

On distingue en réalité deux types de procédures liées au changement d’affectation d’un bien : le changement de destination et le changement d’usage. 

Le changement de destination : 

Le changement de destination est une procédure encadrée par le code de l’urbanisme. Comme nous vous l’avons expliqué un peu plus haut, le droit de l’urbanisme a créé une liste de 5 destinations. Lorsque vous construisez un bâtiment, vous devez nécessairement le rattacher à l’une de ces destinations. Chacune d'entre elles possède ses propres caractéristiques : fonctionnement, règles applicables dans le PLU ou dans le règlement de copropriété, et régime de taxation adapté. 

La destination d’un local est permanente et réelle, c'est-à-dire qu'elle est attachée au bien. En cas de vente, la destination demeure inchangée. Pour la modifier, vous devez impérativement obtenir une autorisation d’urbanisme. Le type d’autorisation à déposer dépend de la nature exacte de vos travaux. Il faut obtenir : 

• Une déclaration préalable de travaux si le projet de changement de destination n'entraîne pas de modifications des structures porteuses ni de l’aspect extérieur du bâtiment ;
• Un permis de construire si le projet de changement de destination affecte les structures porteuses ou modifie l’aspect extérieur du bâtiment.

Le service urbanisme va instruire votre demande d'autorisation de changement de destination comme un dossier classique. Le délai d'instruction est d'un mois minimum pour une déclaration préalable, et de deux mois minimum pour un permis de construire.

Le changement d’usage

Dans les grandes villes, il existe une réelle tension sur le marché immobilier et l’offre de logement est insuffisante par rapport à la demande. Cela a poussé le législateur à protéger les locaux d’habitation et à encadrer leur transformation.

Ainsi, pour transformer un logement en commerce ou en bureau à Paris, en petite couronne et dans les villes de plus de 200 000 habitants, vous devez obtenir deux autorisations complémentaires :

• une autorisation d’urbanisme pour le changement destination ;
• une autorisation de changement d’usage.

Les changements d’usage sont régis par le code de la construction et de l’habitation. L’article L.637-1 précise par ailleurs qu’il est nécessaire de compenser la suppression d’un logement par la création d’un logement de superficie équivalente. A défaut, seule une autorisation temporaire et à titre personnel peut être accordée. En cas de vente, le bien retrouve son usage initial. 

Certaines transformations sont exonérées d’autorisation préalable. Il s’agit de :

• la transformation partielle de votre résidence principale pour exercer un emploi à domicile, si cette activité n’implique pas d’accueillir du public ou de recevoir des marchandises ;
• la transformation de locaux commerciaux en logements.

Chaque commune possède son propre règlement. Si vous envisagez de transformer, partiellement ou en totalité, un bien à usage d’habitation en bureau, vous devez prendre conseil auprès de la mairie pour vérifier la faisabilité de votre projet. 

Changement d’affectation, copropriété et location : comment ça marche ?

Si vous envisagez de changer l’affectation d’un bien situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, votre projet doit également respecter les dispositions du règlement établi par l’ensemble des copropriétaires. Vous ne pouvez donc pas installer un restaurant ou un commerce si c’est interdit par le règlement de copropriété.

Par ailleurs, comme pour tous types de travaux, vous devez avertir vos voisins de votre intention de transformer votre lot et recueillir leur accord. L’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est en effet une condition indispensable à la mise en œuvre de vos travaux. D’ailleurs, lorsque vous déposez votre demande d’autorisation d’urbanisme, vous déclarez être titulaire de l’autorisation de la copropriété. En cas de fraude, la mairie peut refuser votre demande. 

Si vous êtes locataire, vous ne pouvez pas changer l’affectation du bien que vous occupez sans l’accord du propriétaire. Par exemple, si vous êtes titulaire d’un bail commercial, vous ne pouvez pas décider de le transformer en logement sans avoir obtenu l’accord préalable de votre bailleur. Là encore, en signant le formulaire de déclaration préalable ou de permis de construire, vous attestez être titulaire de cette autorisation. Si ce n’est pas le cas, vous n’avez pas le droit d’entreprendre ces démarches auprès du service urbanisme.